Rental yield é a relação entre o aluguel que um imóvel gera em um ano e o valor desse imóvel. É uma forma rápida de comparar o potencial de renda de ativos diferentes, e por isso aparece em quase toda análise de investimento imobiliário.
A conta básica
Rental yield bruto = (aluguel mensal × 12) ÷ valor do imóvel
Um exemplo hipotético, só para ilustrar: um imóvel de R$ 400 mil alugado por R$ 2.400/mês gera R$ 28.800/ano. O yield bruto é de 7,2% ao ano.
No Brooklin, os levantamentos mais recentes apontam um rental yield projetado acima de 6% ao ano no 4º trimestre de 2025 (com aluguel mediano de R$ 106,30/m²) e de 7,1% ao ano no 1º trimestre de 2026 (aluguel mediano de R$ 124,40/m²).
O que o yield bruto não mostra
O número bruto é um ponto de partida, não o resultado final. Para chegar perto do que fica no bolso, entram na conta:
- Vacância: meses em que o imóvel fica vazio entre um inquilino e outro.
- Custos do proprietário: condomínio e IPTU nos períodos vagos, manutenção e eventual taxa de administração.
- Impostos: imposto de renda sobre o aluguel recebido.
- Preço de entrada: o yield muda conforme o valor pago. Quem entra a um preço menor, para o mesmo aluguel, tem um yield maior sobre o capital investido.
Por que compacto e metrô pesam tanto
Metragem. Unidades compactas costumam ter aluguel por m² mais alto que unidades grandes, porque o inquilino paga pela localização e pela praticidade, não pelo espaço. Na região do Brooklin, 64% das vendas recentes foram de unidades entre 30 e 45 m², o que mostra demanda consistente por esse formato.
Mobilidade. Estar perto de uma estação aumenta o número de pessoas para quem aquele endereço faz sentido. Mais interessados significa, em geral, menos tempo vago entre contratos, e vacância é justamente o fator que mais corrói o yield real.
Ecossistema. Emprego, universidade, shopping, hospital e serviços por perto ampliam o perfil de inquilino possível: profissionais, estudantes, casais jovens, pessoas que trabalham por temporada na região.
Checklist rápido antes de investir
- Qual o aluguel por m² praticado na região, e não só o anunciado?
- Quantos minutos até a estação mais próxima, a pé?
- Quais polos de emprego e estudo estão no raio de 15 minutos?
- Qual o histórico de vacância para unidades parecidas?
- Qual o preço de entrada em relação ao valor de mercado?
Rental yield ajuda a comparar, mas a decisão boa vem de olhar o conjunto: localização, demanda, preço de entrada e estratégia de saída.
